Do mútuo acordo entre as partes.
O artigo 18 da Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, trata da possibilidade de revisão do valor do aluguel durante a vigência do contrato de locação. Vamos ao texto do artigo:
“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor de aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”
Essencialmente, o artigo 18 reforça a autonomia privada das partes envolvidas em um contrato de locação, permitindo que inquilino e locador, de forma amigável e consensual, negociem um novo valor para o aluguel. Esse ajuste pode ocorrer a qualquer tempo e não necessita de uma ação judicial ou de qualquer formalidade específica além do acordo mútuo. No entanto, é importante que qualquer alteração acordada seja formalizada por escrito e assinada por ambas as partes, para que haja segurança jurídica e seja evitado qualquer tipo de disputa futura quanto aos termos acordados.
Além disso, o referido artigo permite a inserção ou modificação de cláusula de reajuste. Isso significa que as partes podem estabelecer um novo índice de correção do aluguel ou alterar o já existente. É importante lembrar que o índice de reajuste deve ser oficial e estar previamente definido no contrato para evitar práticas de indexação que não estejam em conformidade com a legislação.
Vale ressaltar que qualquer acordo realizado não pode desrespeitar outras disposições legais, como o direito do inquilino de não ser onerado com um aumento exorbitante que descaracterize a natureza do contrato de locação ou que viole o direito à moradia digna.
É imprescindível também que ambas as partes estejam cientes de seus direitos e deveres para que a negociação do novo valor do aluguel seja justa e equilibrada. Em caso de dificuldade em chegar a um acordo, é aconselhável buscar a mediação de um advogado especializado em direito imobiliário.
Esse ajuste amigável é uma forma de flexibilizar a relação locatícia, permitindo que ajustes sejam feitos sem a necessidade de recorrer a medidas judiciais, as quais podem ser demoradas e onerosas para ambas as partes.
Deve ser ponderado ainda, que a possibilidade de ajuste amigável do valor do aluguel é particularmente relevante em situações onde há mudanças significativas nas condições de mercado ou no valor de propriedades similares na mesma região. Ao invés de esperar o término do contrato ou a ocorrência do prazo de reajuste previsto em contrato, locadores e locatários podem antecipar-se e negociar novos termos que reflitam as condições atuais do mercado imobiliário.
No entanto, é importante que ambas as partes atuem de boa-fé durante as negociações. A lei protege tanto o locatário quanto o locador contra abusos.
Caso as partes não cheguem a um acordo, a Lei do Inquilinato também prevê mecanismos de revisão judicial do aluguel.
É também prática comum a inclusão de cláusulas de reajuste automático de aluguel baseadas em índices de inflação, como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que servem para preservar o valor real do aluguel ao longo do tempo.
A livre negociação para um novo valor de aluguel pode ocorrer independentemente dessas cláusulas, desde que haja concordância de ambas as partes.
A revisão de aluguel é um processo que deve ser manejado com atenção e cuidado, e o ideal é que seja acompanhado por profissionais que possam garantir que os interesses de ambas as partes estejam sendo respeitados e que os acordos acompanham a legislação vigente. Para garantir a legalidade e a segurança jurídica da parte envolvida, é aconselhável que um advogado especializado em direito imobiliário seja consultado para redigir ou revisar o acordo de ajuste do aluguel.
Autor: Julian de Lucas Scano
Publicado em Jusbrasil
